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[알아둡시다] 임대차 ‘소액보증금’은 항상 받을 수 있는 것인지 여부
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2016-10-01 20:04:00

임대차 ‘소액보증금’은 항상 받을 수 있는 것인지 여부

 

경매신청등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 주택임차인은 일정액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있다(동법 제8조 제1항).

다만, ① 소액임차인이라고 주장하는 경우에도 배당을 받지 못하는 경우들이 있는데, 소액임차인 최우선변제권 제도를 악용하여 실제 거주하지 않거나 또는 전입신고 후 그곳에 거주하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있지 않고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있다면 동법상 소액임차인으로 보호받을 수 없게 된다 (대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

② 소액임차인이라고 주장하더라도 배당받지 못하는 또 다른 경우는 임대차계약이 다른 채권자들을 해하는 사해행위로 인정되어 취소되는 경우인데, 임대인인 집주인이 이미 채무가 자신의 재산을 초과하는 상태(채무초과 상태)에서 자신 소유의 유일한 주택에 대하여 동법 소정의 소액임차인으로 보호되는 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권의 설정행위는 사해행위취소의 대상이 될 수 있다 (대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결).

 

 

 

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